¿Qué es un tour virtual 360° y cómo funciona?
Un tour virtual 360° de un inmueble es un recorrido navegable de la propiedad, construido a partir de un escaneo tridimensional, que se abre desde un link en cualquier navegador. El visitante avanza de un punto a otro dentro del inmueble, mira en todas las direcciones desde cada punto y recorre el espacio a su ritmo, sin instalar nada.
En qué se diferencia de una foto 360 y de un video
Los tres se confunden todo el tiempo y hacen cosas distintas.
| Formato | Qué permite | Qué no permite |
|---|---|---|
| Foto 360 | Mirar en todas las direcciones desde un punto fijo. | Moverse a otra habitación. No hay modelo 3D ni medidas. |
| Video del recorrido | Ver la secuencia completa del inmueble. | Detenerse, devolverse o mirar hacia donde uno quiera. El recorrido lo eligió otro. |
| Tour virtual 360° | Recorrer el inmueble a voluntad, ver la planta completa desde arriba y medir espacios. | Reemplazar la visita presencial para todo el mundo. |
La diferencia que más importa en la práctica es quién controla el recorrido. En un video lo controla quien lo grabó. En un tour lo controla el comprador, y por eso puede volver tres veces a la cocina si es la cocina lo que le preocupa.
Cómo se produce
Se escanea el inmueble con una cámara tridimensional —la más usada en el mundo es Matterport— desde varios puntos de captura repartidos por el espacio. Cada punto registra una panorámica completa y la geometría del lugar. Después la plataforma reconstruye el modelo 3D uniendo esos escaneos.
El número de puntos de escaneo es lo que más determina el precio: un apartamento de 60 m² necesita bastantes menos que una casa de 300 m². Por eso los proveedores suelen vender planes de "hasta 10 puntos" o "hasta 20 puntos".
En una propiedad residencial típica el escaneo toma entre una y dos horas. El único requisito es acceso al inmueble y buena iluminación: con las luces encendidas y las cortinas abiertas el resultado mejora bastante.
Qué se puede hacer dentro de un tour
Vista de muñeca
Es el inmueble entero en tres dimensiones, como si se levantara el techo y se mirara desde arriba, igual que una casa de muñecas. Es lo que permite entender de una mirada cómo se conectan los espacios: si la cocina es abierta, si hay que pasar por la sala para llegar a las alcobas, qué tan lejos queda el baño social.
Medición
El visitante mide paredes, ventanas y espacios desde el mismo link, sin estar en el inmueble. Resuelve por adelantado la pregunta que más se repite por WhatsApp: si le cabe el clóset, el sofá o la nevera.
Plano de planta
Se genera a partir del mismo escaneo, con las dimensiones reales. Según la National Association of Realtors, el 57% de los compradores considera los planos muy útiles en una publicación.
Borrado digital de muebles
Se retiran los muebles del modelo para mostrar el espacio vacío. Sirve cuando el inmueble está habitado y la decoración del propietario no ayuda a que el comprador se imagine ahí.
Para qué sirve, en concreto
Para que el comprador vea el inmueble completo antes de pedir una cita. Eso tiene dos efectos que van en la misma dirección: el que no encaja se descarta solo, y el que sí encaja llega a la visita con la decisión mucho más avanzada.
Lo que no hace es sustituir buenas fotos ni garantizar un precio de venta más alto. La evidencia sobre eso está dividida y la revisamos en detalle, con las fuentes abiertas, en la página de evidencia.
Cuánto cuesta
En Colombia, los precios publicados van desde unos 390.000 hasta cerca de 1.000.000 de pesos por propiedad. Lumen 360 cobra desde 500.000 pesos por propiedad en Cali, sin mensualidad. El detalle, con lo que publica cada proveedor del país, está en la página de precios.